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长租公寓资产证券化:行走在融资风口浪尖的弄潮儿

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发布时间:2018-07-03 17:04:54

  房地产投资信托基金(REITs)起源于20世纪的美国,由美国总统艾森豪威尔于1960年签署《房地产投资信托法案》允许设立,由此开启了美国以及全球REITs市场的发展历程。长租公寓资产证券化作为REITs市场中最主要的产品之一,一直以来得到了各方的高度关注。在我国,房价问题一直是困扰民众的主要问题,随着十九大的顺利闭幕,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一发展基调已经确立,长租公寓作为租赁市场中创新并拥有较大推广价值的模式,其发展也会得益于各项优惠政策的大力扶持。据相关研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。其中一线城市的人口净流入将会持续增加,尤其是北、上、深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。同时,资产证券化是长租公寓融资渠道和投资退出路径的重要模式之一,对整个住房制度改革有着深远的影响和意义。

  一、 长租公寓资产证券化相关政策

  2015年租购并举的住房制度被首次提出后,为促进住房租赁市场的快速发展,相关政策法规一直在紧锣密鼓的筹划中。2016年的中央经济工作会议进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出培育发展住房租赁市场的具体要求。伴随着这一背景,集体土地建设租赁房的政策也完全破冰。

  2017年被称为租赁住房元年,各方政策利好更是层出不穷,政策红利从培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励住房租赁消费、土地政策支持及金融政策支持等多方面吸引了多元化市场主体参与。住建部等九部委于2017年发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)明确表示“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”、“支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务”,政策红利催生了租赁市场的金融创新,特别是在资产证券化领域,其中REITs更是迎来发展的风口。

  与此同时为了响应政策号召,各一线城市也相继表态将会增加租赁住房土地供应。广州提出,未来五年,普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米;北京提出未来5年建设租赁住房50万套;上海提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。

  在外,住建部将立法明确“租售同权”, 建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这也将进一步推动租房需求的发展。

  二、 长租公寓资产证券化发行情况

  受上述政策影响,自2017年开始,长租公寓资产证券化产品完成了从无到有的蜕变,同时其结构也从相对简单的租金收益权ABS扩展到更为复杂的REITs。

  2017年1月4日,魔方公寓发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”的长租公寓资产证券化产品。标志着长租公寓资产证券化产品在我国正式发行,该产品发行总额为3.5亿元,以4014间房间未来三年的租金收入为底层资产,形成信托计划,再以信托计划作为基础资产发行资管计划,在上交所进行交易。

  2017年8月10日,链家旗下长租公寓品牌自如在上交所发行了长租公寓第二单资产证券化产品。该产品的底层资产除了租金收入外,还包括自如在出租时的服务费(类似于通过中介租房时付的中介费)以及保洁、维修、搬家等衍生收入。

  截至2018年5月16日,先后有招商蛇口、新派公寓、保利地产、旭辉领寓、碧桂园、越秀地产等多家房地产开发商,和创业类公司、房地产服务商以及经济连锁酒店参与到长租公寓资产证券化市场中。

  2018年2月5日,碧桂园发行了“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”。据深交所表示该计划是以高周转为标签的龙头房企,通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源,并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs。此项租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品,也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。碧桂园租赁租房专项计划的成功发行不仅为其它租赁住房的企业提供了资产证券化发行方式的参考,同时也有效的促进了住房租赁行业的发展。若此专项计划的基础资产:租赁住房底层物业的管理运营质量能够得到有效的保障,碧桂园租赁租房专项计划将会成为金融支持与租赁住房产业协同发展进程的里程碑。

  三、长租公寓资产证券化的风险问题与评级关注点

  不难看出在各方政策以及房地产相关公司的大力支持下,2018年将会成为长租公寓资产证券化产品蓬勃发展的一年,而且热度将会持续更久,然而作为一个创新类资产证券化产品,其本身的产品发行仍然存在着风险,其中缺乏信用保障便是较为重要的一点。通常长租公寓运营模式分为两种形式,一种为集中式(即承租整栋楼房进行改造转租,如魔方公寓、自如寓等),另外一种为分布式(所承租公寓分散于各个小区,然后转租,如自如友家等)。由此可见不论是集中式还是分布式的长租公寓,大部分运营商都是以二房东的名义进行业务运营。即使地产开发商运营的长租公寓为集团自持的物业,该运营商也是和主体签订租赁协议,即二者资产需分开核算。因此运营商没有不动产融资的权利,同时不动产也无法作为抵押给产品提供信用保障。在给该类产品做信用评级时会着重关注其内外部增信措施,以确保产品的安全性。

  此外,长租公寓的盈利问题也是评级时重点关注的方向。尽管相较于普通租房,品牌式长租公寓收取的租金要高出15%,并收取额外的管理费用。然而各大品牌公寓仍然面临着低收益、盈利少的困难。其根本原因在于当前品牌类长租公寓普遍存在 ‘三高一低’的问题:房价高、营建改造成本高、资金使用成本高,租金收入较低。对于轻资产模式运营的长租公寓来说,其运营商通常与业主方签署五到十年的长期租约并约定较高违约条件、较低未来租金增长率,以确保公寓物业使用的稳定性。在进行标准化的装修改造后,根据所处地段、经济环境等因素确定租赁合同期限及租赁方式,以谋求较快的租金收入增长。这个过程所投入的人力、物力非常大且收入微乎其微。公寓运营商能够获得稳定且较高的出租率以及租金差净收入需要经过必要的招租、养租期,而这个阶段至少要3至5年时间。因此,在评级过程中,会对企业的创富能力、收入来源和现金流稳定性进行严格细致地分析,以便确保该产品有足够的现金流用于偿付本息。

  四、结语

  由此可见,虽然市场对长租公寓需求不断加大,利好频出,其资产证券化的风险仍然不能忽视,大公集团独创的十大评级技术和评级方法,能够有效的对长租公寓资产证券化的融资方的创富能力、收入来源和现金流稳定性进行严谨细致的分析,通过专业化的服务帮助长租公寓相关公司解决在资产证券化发行中可能遇到的发行效率低、投后风险难以监测等难题,更重要的是通过全流程参与的方式,提高企业融资效率、降低其融资成本,将与企业一齐推动长租公寓资产证券化向更广阔的发展前景迈进。

  综上所述,从政策和资本市场的角度来看,长租公寓呈现向好的趋势并迎来行业发展的曙光,然而其所存在的问题也是显而易见的,在未来长租公寓公司若想引入资产证券化的融资方式,首先还是需要依靠股权融资壮大股东背景或者资本规模,为其融资获取外部增信做好铺垫;另外,通过规模经济降低运营成本、提高利差、建设创新模式、拓宽盈利渠道,为资产证券化融资的核心-现金流预测做好储备。随着行业发展的规范化和市场的优胜劣汰,长租公寓资产证券化将会迎来属于它的春天,也必将会成为长租公寓公司主要融资方式之一。(文/杨天宇)